La crise sanitaire de 2020 a profondément bouleversé le marché immobilier français.

Après le premier confinement, le marché a connu un emballement exceptionnel. Les transactions se sont multipliées et, dans de nombreux territoires, les prix se sont envolés à un rythme rarement observé jusque-là.

En 2021, les prix des logements anciens ont ainsi progressé de 7,2 % en un an en France métropolitaine et de 9 % en province, tandis que le nombre de transactions atteignait le niveau record de 1,178 million de ventes. ACPR

Derrière ces moyennes nationales se cachaient parfois des mouvements beaucoup plus spectaculaires. En Provence-Alpes-Côte d’Azur, par exemple, le prix moyen des maisons neuves individuelles groupées a progressé de 20 % sur la seule année 2021, après une hausse de 6 % en 2020. Insee

Certains biens particulièrement recherchés — maisons avec jardin, logements disposant d’un extérieur ou offrant davantage d’espace — ont alors fait l’objet d’une demande extrêmement forte.

La crise sanitaire avait changé les aspirations. Le besoin d’espace, l’envie d’un jardin ou d’une terrasse et le développement du télétravail ont modifié les critères de recherche d’une partie des ménages. Les travaux publiés par l’Insee montrent notamment qu’au sein des aires urbaines, les communes les moins denses et les plus éloignées des centres sont celles où les prix ont le plus augmenté après la crise sanitaire. Insee

Mais cet emballement immobilier s’est produit dans un contexte financier lui aussi exceptionnel.

Quand l’argent ne coûtait presque plus rien

En décembre 2021, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat était descendu à 1,10 %, et même à 1,06 % hors renégociations. La production de crédits immobiliers atteignait près de 274 milliards d’euros sur l’année, dont 224,8 milliards de nouveaux crédits hors rachats et renégociations, un record. ACPR

L’association des deux phénomènes a constitué un puissant accélérateur du marché : une demande très forte et une capacité d’emprunt historiquement élevée se sont retrouvées face à une offre de logements qui, elle, ne pouvait pas augmenter au même rythme.

Puis les règles du jeu ont changé.

À partir de 2022, les taux ont rapidement remonté. Et même s’ils sont depuis redescendus par rapport à leur point haut, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations s’établissait encore à 3,30 % en juillet 2026. Banque de France

Or passer d’un crédit autour de 1 % à un crédit autour de 3 ou 4 % n’est pas anodin.

Cela change profondément ce qu’un ménage peut acheter.

Et c’est là que naît une situation assez paradoxale : un logement peut être vendu moins cher qu’au sommet du marché tout en coûtant davantage chaque mois à son nouvel acquéreur.

Pour comprendre pourquoi, il suffit de faire quelques calculs.

250 000 € ne coûtent pas toujours 250 000 €

Prenons volontairement un exemple simple : 250 000 € empruntés sur vingt ans, sans assurance, frais de garantie ou frais de dossier afin d’isoler uniquement l’effet du taux d’intérêt.

À 1 %, la mensualité est d’environ 1 150 € et les intérêts versés sur vingt ans représentent environ 25 900 €.

À 2 %, la mensualité passe à environ 1 265 €, pour près de 53 500 € d’intérêts.

À 3 %, elle atteint environ 1 386 €, pour environ 82 800 € d’intérêts.

À 4 %, nous arrivons à environ 1 515 € par mois et 113 500 € d’intérêts.

À 5 %, le même emprunt représente environ 1 650 € par mois et près de 146 000 € d’intérêts.

Le logement n’a pourtant pas changé.

Son prix non plus.

Mais entre un financement à 1 % et un financement à 4 %, l’acquéreur doit trouver environ 365 € supplémentaires chaque mois.

Sur vingt ans, le montant théorique des intérêts supplémentaires approche 88 000 €.

Le taux d’intérêt transforme donc profondément la réalité économique d’un même prix immobilier.

Et si l’on raisonnait plutôt en mensualité ?

C’est probablement encore plus parlant si l’on retourne le raisonnement.

Imaginons un ménage capable de consacrer 1 200 € par mois au remboursement de son crédit immobilier sur vingt ans.

Avec un taux de 1 %, cette mensualité permet théoriquement d’emprunter environ 261 000 €.

À 2 %, environ 237 000 €.

À 3 %, environ 216 000 €.

À 4 %, environ 198 000 €.

À 5 %, environ 182 000 €.

Entre 1 et 4 %, notre ménage a donc perdu environ 63 000 € de capacité d’emprunt, alors que ni son revenu ni la mensualité qu’il peut consacrer à son logement n’ont changé.

Voilà l’une des clés permettant de comprendre le réajustement du marché immobilier depuis la période post-Covid.

Les prix atteints lorsque l’argent coûtait autour de 1 % doivent aujourd’hui rencontrer des acquéreurs qui ne disposent plus de la même capacité de financement.

Un prix qui baisse n’est donc pas nécessairement une meilleure affaire

Prenons maintenant un cas qui peut sembler paradoxal.

Un logement était vendu 250 000 € lorsqu’un financement à 1 % permettait de l’acheter avec une mensualité d’environ 1 150 €.

Quelques années plus tard, ce même type de logement ne vaut plus que 230 000 €.

Le prix a baissé de 20 000 €, soit 8 %.

On pourrait donc penser que le logement est devenu plus accessible.

Mais avec un taux de 4 %, emprunter 230 000 € sur vingt ans représente une mensualité d’environ 1 394 €.

Le logement coûte 20 000 € de moins, mais demande environ 245 € de plus chaque mois à l’acquéreur qui finance intégralement son achat à crédit.

Pour retrouver à 4 % une mensualité proche de celle nécessaire pour emprunter 250 000 € à 1 %, le capital emprunté devrait être ramené autour de 190 000 €.

Soit une différence d’environ 24 %.

Cela ne signifie évidemment pas que les prix immobiliers devraient mécaniquement baisser de 24 % lorsque les taux passent de 1 à 4 %.

Car le marché immobilier ne fonctionne pas comme une simple équation financière.

Pourquoi les prix ne s’ajustent-ils pas automatiquement ?

Si les acquéreurs peuvent emprunter moins, on pourrait logiquement penser que les prix devraient diminuer dans les mêmes proportions.

Dans la réalité, de nombreux autres facteurs interviennent.

L’apport personnel peut compenser une partie de la baisse de capacité d’emprunt. Les revenus évoluent. La durée du crédit peut varier. Certains acquéreurs achètent avec peu ou pas de financement.

Et surtout, l’immobilier reste un marché profondément local.

Une villa avec vue mer, un appartement bénéficiant d’un emplacement particulièrement recherché ou une maison correspondant exactement aux attentes des acquéreurs ne réagira pas nécessairement comme un bien beaucoup plus courant.

L’offre disponible, la rareté du foncier, l’attractivité d’une commune, la construction de logements neufs, la démographie et les mouvements de population participent eux aussi à la formation des prix.

C’est pourquoi il existe bien une relation entre taux d’intérêt, capacité d’emprunt et prix immobiliers, mais pas une formule permettant de convertir automatiquement une hausse des taux en baisse des prix.

Le marché cherche aujourd’hui son nouvel équilibre

Les chiffres les plus récents illustrent bien cette période de réajustement.

Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements ont diminué de 1 % sur trois mois en France métropolitaine. Sur un an, ils reculent de 0,8 %, après avoir pourtant progressé au cours de chacun des trimestres de 2025. Insee

Dans le même temps, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations s’établissait à 3,30 % en juillet 2026, contre 3,09 % un an auparavant. Banque de France

Nous ne sommes donc plus dans le monde de 2021.

Mais nous ne sommes pas davantage dans une situation où les prix se seraient automatiquement ajustés à la perte de capacité d’emprunt provoquée par la remontée des taux.

Le marché cherche un nouvel équilibre.

Et cet équilibre se construit localement, bien par bien, entre les attentes des vendeurs et les capacités financières des acquéreurs.

Le vendeur est lui aussi directement concerné

Cette mécanique n’intéresse donc pas uniquement celui qui cherche à acheter.

Elle est essentielle pour celui qui souhaite vendre.

Un propriétaire peut parfaitement se souvenir qu’un appartement comparable au sien s’est vendu 300 000 € au sommet du marché et considérer cette transaction comme la référence de valeur de son propre logement.

C’est compréhensible.

Mais l’acquéreur qui se présente aujourd’hui ne dispose peut-être plus du tout de la même capacité de financement que celui qui achetait avec un crédit proche de 1 %.

Il ne propose pas nécessairement un prix inférieur parce qu’il estime que le logement a soudainement perdu ses qualités.

Il peut simplement ne plus être capable de financer le prix que le marché absorbait quelques années auparavant.

Et lorsque cette contrainte touche simultanément une grande partie des acquéreurs dépendant du crédit, elle finit nécessairement par peser sur les transactions et, selon les marchés, sur les prix.

Le prix d’un logement est finalement une rencontre

Nous avons tendance à considérer la valeur d’un bien immobilier comme une donnée presque intrinsèque : tant de mètres carrés multipliés par tant d’euros.

La réalité est beaucoup plus complexe.

Un prix immobilier naît de la rencontre entre ce qu’un vendeur est disposé à accepter et ce qu’un acquéreur est capable et disposé à payer.

Or cette capacité dépend directement, pour celui qui emprunte, du coût du crédit.

La période post-Covid l’a montré de manière spectaculaire : lorsque la demande s’emballe et que l’argent ne coûte presque rien, le marché peut absorber des niveaux de prix très élevés.

Lorsque le coût de l’argent augmente, la mécanique s’inverse.

Cela ne signifie pas que les prix doivent automatiquement chuter dans les mêmes proportions.

Mais cela signifie qu’un prix immobilier ne peut jamais être totalement dissocié des conditions qui permettent de le financer.

Alors, lorsqu’on cherche à savoir si l’immobilier est devenu plus ou moins cher, regarder uniquement le prix affiché ne suffit pas.

La véritable question est peut-être devenue :

combien ce logement coûte-t-il réellement à celui qui peut l’acheter aujourd’hui ?

Jean-Louis SAVARIN

Sources

Banque de France — Crédits aux particuliers, juillet 2026
ACPR — Le financement de l’habitat en 2021
Insee — Covid-19 et dynamique des marchés immobiliers
Insee — Prix des logements au deuxième trimestre 2026